Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, muhteviyatı itibarıyla hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde barındıran, tam iki tarafa borç yükleyen sui generis (kendine özgü) yapıda karma bir sözleşmedir. Karslıoğlu Hukuk tarafından hazırlanan bu rehberde, gayrimenkul hukukunun en kompleks alanlarından biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların hak kaybına uğramaması adına doktrin ve Yargıtay içtihatları analiz edilerek dikkat edilmesi gereken hususlar detaylandırılmıştır. Makalemizde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartlarından müteahhit temerrüdüne, teknik şartname standartlarından fesih rejimine kadar tüm hukuki süreci tecrübelerimize dayanarak size aktaracağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noter Şartı ve Geçerlilik Şartları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, mülkiyetin naklini içeren bir vaadi ihtiva etmesi nedeniyle Türk Medeni Kanunu m. 706, Borçlar Kanunu m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Haricen yapılan veya sadece imzası noterde onaylanan (tasdik şeklinde) sözleşmeler, şekil eksikliği nedeniyle hukuken geçersizdir ve kesin hükümsüzlük yaptırımına tabidir. Ancak, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, sözleşme resmi şekle uygun yapılmamış olsa dahi, müteahhit ediminin büyük bir kısmını yerine getirmişse ve arsa sahibi bu durumdan istifade etmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi TMK m. 2 dürüstlük kuralı uyarınca hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde “Anahtar Teslim” Kavramı Ne Anlama Geliyor?
Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan teknik şartname, inşaatta kullanılacak malzemenin nevini, kalitesini ve markasını şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlemelidir. “Birinci sınıf malzeme” veya “lüks imalat” gibi sübjektif ve muğlak ifadelerden kaçınılmalı; bunun yerine ürünlerin marka ve modelleri sarih bir biçimde dercedilmelidir. Özellikle sözleşmede “anahtar teslim” ibaresinin bulunması, Yargıtay kararlarına göre inşaatın tamamlanmasıyla birlikte iskan (yapı kullanma izin belgesi) alma yükümlülüğünün de yükleniciye (müteahhit) ait olduğu karinesini doğurur.
Müteahhit Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde bağımsız bölümleri eksiksiz olarak teslim edememesi durumunda borçlu temerrüdü oluşur. Bu durumda arsa sahibi;
- Aynen ifa ve gecikme tazminatı (rayiç kira bedeli) talep edebilir.
- Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının (sözleşme ifa edilseydi malvarlığının geleceği durum) tazminini isteyebilir.
- Haklı nedenlerin varlığı halinde sözleşmeden dönerek menfi zararını (sözleşme hiç yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarar) talep edebilir.
Özellikle belirtilmelidir ki, sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi, arsa sahibi gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı rayiç kira bedellerini müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Ne yazık ki sözleşmelerin yerine getirilmediği durumlarda bu husus göz ardı edilmektedir. Ancak rayiç kira bedeli alacaklı açısından önemli bir yere sahiptir.
Sözleşmenin Feshi ve Yargıtay’ın %90 Tamamlanma Oranı Kriteri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taşınmaz mülkiyeti vaadi içermesi nedeniyle kural olarak ancak mahkeme kararı (kazai fesih) veya tarafların karşılıklı irade beyanı (ikale) ile mümkündür. Feshin sonuçları, inşaatın tamamlanma oranına göre değişkenlik arz eder:
- Geriye Etkili Fesih: İnşaatın fiziki seviyesi %90’ın altındaysa, sözleşme hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ederler.
- İleriye Etkili Fesih: İnşaatın seviyesi %90 ve üzerindeyse, müteahhit yaptığı imalat oranında arsa payına hak kazanır; arsa sahibi ise sadece eksik işler bedeli ve gecikme tazminatı talep edebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Müteahhit, henüz inşaat aşamasındayken kendisine düşmesi beklenen bağımsız bölümleri alacağın temliki hükümlerine dayanarak üçüncü kişilere adi yazılı sözleşme ile satabilir. Ancak bu durumda üçüncü kişinin mülkiyeti kazanması, müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirmesine bağlıdır. Müteahhit edimini yerine getirmeden arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshederse, üçüncü kişiler adına yapılan tapu kayıtları yolsuz tescil hükmünde sayılarak iptal edilebilir. Bu noktada üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası (TMK m. 1023) inşaat halindeki bir yapıdan daire aldıkları için kural olarak korunmaz.
Nama İfaya İzin ve Eksik İşlerin Giderilmesi
Müteahhit inşaatı yarım bırakıp temerrüde düştüğünde, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek yerine TBK m. 113 uyarınca nama ifaya izin davası açabilir. Bu dava ile mahkemeden alınacak izin sayesinde, inşaatın kalan kısmı müteahhit nam ve hesabına arsa sahibi tarafından tamamlanır ve gerekli tüm masraflar avans niteliğinde müteahhitten tahsil edilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar sadece bunlarla sınırlı olmayıp; imar durumundaki değişikliklerden doğan ilave bağımsız bölümlerin paylaşımı, ayıba karşı tekeffül sorumluluğu ve damga vergisi gibi mali yükümlülükler de mutlaka profesyonel bir hukuki danışmanlık çerçevesinde ele alınmalıdır.
