Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları Nelerdir? – 2026

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği ve bu tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi halinde kiraya verene yasal yollara başvurma imkanı sağlayan bir belgedir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyenin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Bu düzenlemeye göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla icra yoluna başvurabilir veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açabilir.

“2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu nedenle tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin herhangi bir tahliye sebebini ayrıca ispatlamasına gerek kalmaksızın, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde kiracının tahliyesini talep edebilmesine imkan veren önemli bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi ile ilgili hazırlanan bu rehberde şartlar, süreler, görevli ve yetkili mahkeme ve birçok hukuki bilgi yer almaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği

Tahliye taahhütnamesi, esas olarak kiracının tek taraflı irade açıklamasıyla meydana gelen bir hukuki işlem niteliğindedir. Kiracı, bu belgeyi imzalayarak belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstlenmektedir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden tamamen ayrı düşünülemese de hukuki açıdan kira sözleşmesinin kendisi değildir. Aksine, kira ilişkisinin devamı sırasında kiracının belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin ayrıca verdiği bir taahhüttür.

Bu ayrım özellikle tahliye taahhüdünün hangi tarihte düzenlendiği bakımından önem taşır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca taahhüdün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Neden Önemlidir?

Kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi, kural olarak kiraya veren açısından sınırlı ve kanunda düzenlenmiş sebeplere bağlıdır. Ancak geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, kiraya verene kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağı yönündeki yazılı irade açıklamasına dayanarak tahliye isteme imkanı vermektedir.

Örneğin kiracı, kiralananı 30 Haziran 2027 tarihinde boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarih geldiğinde taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren TBK m. 352/1 kapsamında yasal yollara başvurabilir. Kiraya veren ilgili hükme göre icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira ilişkisini sona erdirebilir.

Ancak burada önemli bir nokta bulunmaktadır: Her tahliye taahhütnamesi geçerli değildir.

Belgenin hukuki sonuç doğurabilmesi için kanunda ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarında kabul edilen şartların bulunması gerekir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği değerlendirilirken özellikle belgenin yazılı olup olmadığı, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı, taahhüdün kim tarafından imzalandığı, kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği ve kiracının iradesinin hukuka uygun şekilde oluşup oluşmadığı önem taşır.

Konuyla ilgili 3. Hukuk Dairesi  2026/2877 E.  ,  2026/2766 K. kararında;  “… Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesi nedeniyle yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 352/1 maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır.Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir. …”

Dolayısıyla bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için Yargıtay’ın da kararlarında sık sık vurguladığı gibi yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmiş olması gerekmektedir. Bu şartların sağlanmaması durumunda tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğinden bahsetmek mümkün olmayacaktır.

Tahliye taahhüdünün şartlarından biri olan makul bir süre sonra hazırlanmış ve imzalanmış olması da oldukça önemlidir. Şayet aksi durumda taahhütnamenin kiralayan tarafından hür iradeyle imzalandığı şüpheye düşecektir. Konuyla ilgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda(3. Hukuk Dairesi         2025/2741 E.  ,  2025/5408 K.):  “Konut ve çatılı iş yeri kirasında kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erme TBK m.350. de kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile sona erme ise TBK m.352 de düzenlenmiştir. Türk Borçlar kanunun (6098 sayılı kanun) 352. maddesinde ;” Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Bu düzenlemeye göre yazılı tahliye taahhüdünün ( boşaltmayı yazılı üstlenmenin) geçerli olabilmesi için; Kiralamanın Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi olması, yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması, belli bir tarihte boşaltmanın üstlenilmesi şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Yerleşik dairemiz kararlarına göre kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenerek verilen yazılı tahliye taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmayacağından geçerli olmadığı kabul edilir. Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 03.01.2022 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin 12.1. maddesinde, taşınmazın tahliye taahhütnamesi alınmadan teslim edilmeyeceği şartının bulunduğu gibi 16. maddesi uyarınca tahliye taahhütnamesinin sözleşmenin eki sayılması nedeniyle davacının delil olarak dayandığı yazılı tahliye taahhütnamesinin kiralananın kiracıya teslim edilmeden önce kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenerek verildiği hususu kanıtlanmıştır. Bu durumda kiralanan kiracıya teslim edilmeden kira sözleşmesiyle birlikte verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. Bu nedenle geçersiz yazılı tahliye taahhüdüne uyulmamasına sözleşmede bağlanan sonuçlarda bir hüküm ifade etmez.”

Tahliye taahhütnamesi ile ilgili güncel kararların takibi oldukça önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Doğrudan Tahliye Edilir mi?

Tahliye taahhütnamesinin imzalanmış olması, kiracının herhangi bir işlem yapılmaksızın taşınmazdan çıkarılabileceği anlamına gelmez. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin kanunda öngörülen süre içerisinde icra yoluna başvurması veya tahliye davası açması gerekmektedir.

TBK m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin varlığı kadar, taahhüt edilen tahliye tarihinin ve bu tarihten sonra yapılması gereken hukuki işlemlerin sürelerinin doğru takip edilmesi de önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Aranır?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edebilmek için somut olayın özellikleri dikkate alınmakla birlikte temel olarak şu hususlar önem taşır:

• Tahliye taahhüdünün yazılı olarak düzenlenmiş olması,
• Kiralananın belirli bir tarihte tahliye edileceğinin açıkça belirtilmesi,
• Taahhüdün kiracı tarafından imzalanması,
• Birden fazla kiracı bulunuyorsa, durumun özelliklerine göre gerekli imzaların bulunması,
• Taahhüdün kural olarak kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması,
• Kiracının taahhüdü serbest iradesiyle vermiş olması,
• Tahliye edilecek taşınmazın belgede açıkça belirlenebilir olması.

Özellikle uygulamada en fazla uyuşmazlık yaratan konulardan biri, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya boş olarak imzalanan tahliye taahhütnameleridir. Bu nedenle yalnızca belgenin üzerinde kiracının imzasının bulunması, her durumda tahliye talebinin kabul edileceği anlamına gelmez.

Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme şekli, kira sözleşmesinin tarihi, taşınmazın teslim tarihi, belgede yer alan tahliye tarihi ve tarafların bu konudaki iddia ve savunmaları birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi ve taahhüt edilen tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi halinde kiraya verene icra veya dava yoluyla tahliye isteme imkanı sağlayan önemli bir hukuki belgedir.

Ancak tahliye taahhütnamesinin bulunması tek başına yeterli değildir. Belgenin geçerli şekilde düzenlenmiş olması, kiracının taahhüdü geçerli bir iradeyle vermesi ve kiraya verenin kanuni süreler içerisinde gerekli hukuki işlemleri başlatması gerekir.

Bu nedenle özellikle kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan, boş tarihli olarak alınan veya kiracı tarafından sonradan imzalanmadığı ya da iradesinin sakatlandığı ileri sürülen tahliye taahhütnamelerinde, belgenin geçerliliğinin somut olay üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi İle İlgili Güncel Kararlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         2025/3374 E.  ,  2025/4997 K. : “TMK m.194/son uyarınca aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle birlikte ancak bu bildirim sonrası için sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eşin kira sözleşmesinin yüklediği yükümlülüklerden diğer eş ile birlikte müteselsilen sorumlu olacağı belirtildiğine göre bildirim öncesine etkili olarak aile konutu bildirimi sonuç doğurmaz. Zira bu bildirim öncesi kiraya veren lehine oluşan hakların ortadan kaldırılması mümkün değildir. Kural olarak hukuki işlemlerin, sözleşmelerin meşruluğu ile geçerliliği yapıldıkları , ortaya çıktıkları , düzenlendikleri andaki geçerli olan kurallara, şartlara ve duruma göre değerlendirilir. Kanunlarda açıkça geçmişe etkili olacak şekilde bir düzenleme bulunmadığı durumda kazanılmış hakları ortadan kaldırabilecek şekilde uygulama yapılması mümkün değildir. Kiralananın konut olarak kullanılmak üzere kiralandığı durumda evli olmayan kiracının kiralananın kendisine teslimi sonrasında diğer şartlarında bulunması ile yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olarak düzenlenmesi sonrasında evlenip kiralananın aile konutu olarak kullanılmaya başlanması ile kiraya verene diğer eşin aile konutu bildiriminde bulunması ile bu bildirim sonrası kiralanan kiraya veren nezdinde aile konutu özelliği kazanmış olur. Bu aile konutu bildirimi öncesinde sözleşme tarafı olan eş tarafından kanundaki geçerlilik şartlarına uygun olarak verilen yazılı tahliye taahhüdüyle kiracı eşin fesih iradesi ortaya çıkmış olur. Sözleşme akidi eş tarafından kanuna uygun olarak yapılan kira sözleşmesinin ileri tarihli feshi niteliğinde olan tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmez.

Başlangıçta kira sözleşmesinin tarafı olan eş tarafından kiralanan konutun teslimi sonrasında imzalanarak düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü, kiracı sıfatına sahip olmayan diğer eşin, kiraya verene, kiralananın aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin sonradan bildirimde bulunmasından önce, kira sözleşmesini imzalayan eşin tek başına kiracı sıfatına sahip olduğu dönemde, verdiği yazılı tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Verildiği tarih itibariyle geçerli olan tahliye taahhütnamesinin, kiracı olmayan eşin, kiraya verene sonradan yaptığı aile konutu bildirimi ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi nedeniyle, geriye etkili olarak geçersiz hale geleceğinin kabul edilmesi olanaklı değildir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         2024/3413 E.  ,  2025/3541 K. “Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiralananın tahliyesi talepli icra takibine vaki itirazın iptali ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, imzaya itiraz konusunda alınan Adli Tıp Kurumu raporlarının hüküm kurmaya elverişli bulunmasına tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğunun yazılı delille ispat edilememesine, yazılı delil başlangıcı bulunmadığından bu konuda tanık dinlenemeyecek olmasına, kira sözleşmesinde yer verilen “Kiracı tarafından 31.12.2019,31.12.2020, 31.12.2021, 31.12.2022 yıllarında kiraya konu gayrımenkulü tahliye edeceğine dair yazılı tahliye taahhüdü verilecektir.” hükmü tahliye taahhütnamesi niteliğinde olmadığı gibi bu hüküm uyarınca da tahliye taahhütnamesinin sonradan düzenleneceğinin öngörüldüğü ve söz konusu hükmün tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile aynı anda verildiğine dair ibare içermemesine, kira sözleşmesinden kaynaklı alacak hakkının temlik sözleşmesi ile devrinin kira sözleşmesinin devri niteliğinde olmamasına, davacının kiraya veren sıfatını haiz olmakla aktif husumet ehliyeti bulunmasına istinaf aşamasında ileri sürülmeyen yemin hususunun temyiz aşamasında ileri sürülemeyecek olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan nedenlerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılan bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         2025/1918 E.  ,  2025/5080 K. “Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, Yargıtayın yerleşmiş uygulaması uyarınca, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıtmasına, yansıttığının kabul edilmesine, taahhütnamede yer alan tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiasını ispatla yükümlü olan davalının bu hususta yazılı tahliye taahhütnamesi ile aynı kuvvette delil sunamamasına, hukuken geçerli tahliye taahhütnamesi doğrultusunda tahliliye karar verilmesinin yerinde bulunmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeple;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,22.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”

Karar Kaynak: Mevzuat.adalet.gov.tr